Corona Virus – Miete und Mietzinszahlungen

Grundsätzlich trägt der Mieter oder Pächter das Risiko, mit seinem angemieteten Objekt angemessen zu wirtschaften und ist grundsätzlich zur Mietzinszahlung verpflichtet, auch wenn er den vorhergesehenen Umsatz nicht realisieren kann.

Andererseits dürfte es (jedenfalls nach Auffassung des Verfassers) zur Geschäftsgrundlage gehören, dass die Nutzung, die mit dem angemieteten Objekt erfolgen soll, generell möglich ist.

Das Risiko der anfänglichen Unmöglichkeit trägt grundsätzlich der Vermieter – auch wenn es regelmäßig auf den Mieter übergewälzt wird. Das Risiko einer nachträglich unmöglichen Nutzung trägt meistens der Mieter. Einwirkungen durch Baulärm, Gestank, etc. begründen Ansprüche nur, wenn diese dem Mietobjekt irgendwie anhaften.

Wie sieht es im Falle des neuartigen Coronavirus aus?

Nichts von all dem passt so richtig auf die Corona Fälle, die wir derzeit erleben. Dennoch dürfte es den Mietparteien zumutbar sein, dann, wenn für eine nicht nur kurze, überschaubare Zeit, dem Mieter jedwede Nutzungsmöglichkeit aufgrund des Infektionsschutzgesetzes genommen wird, eine angemessene für diesen Zeitraum reduzierte Miete redlicherweise zu vereinbaren. Der Unterzeichner ist der Auffassung, dass die Geschäftsgrundlage in solchen Corona Fällen wegfällt oder sich zumindest erheblich ändert und der Vermieter eine Vertragsanpassung für diesen Zeitraum schuldet.

Wenngleich hierzu keine konkreten gerichtlichen Entscheidungen vorliegen, lassen sich zumindest teilweise Parallelen ziehen. So wurde beispielsweise entschieden, dass keine Miete für ein Bootshaus gezahlt werden muss, wenn die Schifffahrt auf den angrenzenden See beschränkt wird (BGH WM 71, 1303) und nicht für eine Musikkapelle gezahlt werden muss, wenn deren Engagement aufgrund der Absage eines Karnevalsumzuges hinfällig wird (Karlsruhe NJW 92, 3177). Diese beiden Fälle zeigen zumindest eine Tendenz in der Rechtsprechung, dass eine Anpassung des Vertrages zu erfolgen hat, wenn aufgrund nicht beeinflussbarer Einflüsse der beabsichtigte Erfolg nicht herbeigeführt werden kann.

Natürlich können sich in Fälle der Corona-Krise beide Vertragsparteien für Leistungen nach dem Infektionsschutzgesetzt starkmachen – diese dürfte aber (leider) zeitlich auf sich warten lassen.

Kontaktieren Sie Ihren Vermieter nach einer behördlichen Betriebsuntersagung.

Ich empfehle jedenfalls unmittelbar nach einer behördlichen Betriebsuntersagung mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und diese schwierige Zeit auf beiden Schultern zu tragen. Wenn der Vermieter auf Zahlung der vollen Miete besteht, bleibt nur, Farbe zu bekennen und für den Zeitraum der Betriebsuntersagung die Miete anteilig zu mindern und dies ausführlich beim Vermieter zu begründen, mit dem Vermerk, dass dann, wenn Entschädigungsleistungen staatlicherseits gezahlt werden würden, sofort eine Nachzahlung erfolgt.

Eventuell könnte auch eine gerichtliche Feststellung herbeigeführt werden. Natürlich sollte dann auch beim Landschaftsverband diese Entschädigung unverzüglich beantragt werden.

Das schärfste Schwert des Vermieters hiergegen wäre die fristlose Kündigung – wobei der Unterzeichner sich nicht ernsthaft vorstellen kann, dass die Gerichte hier einer Räumungsklage oder einer Zahlung auf zukünftige Leistung problemlos stattgeben werden. Ausschließen kann dies jedoch niemand. 

Sie haben Fragen zur Auswirkung von Corona auf Ihre Miete und Mietzahlungen?

Ihr Team der Kanzlei Dr. Drexler steht Ihnen auch in Zeiten von Corona kompetent und kurzfristig für alle Themen rund um Ihre Miete und Mietzahlungen zur Seite. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und sichern Sie sich unsere Unterstützung. 

 Die Corona-Epidemie betrifft auch wichtige Themen wie Unterhalt, Arbeitsverhältnis und Vorsorgevollmacht

Handeln Sie schnell und intelligent. Reduzieren Sie die Kosten und errechnen Sie Ihre Nachteile anhand der steuerlich belegbaren Zahlen des Vorjahres. Melden Sie Entschädigungsleistungen unverzüglich an. Stellen Sie einen Antrag auf Anpassung ihrer Steuervorauszahlungen und notfalls Stundungsanträge. 

Sie haben noch Fragen oder benötigen Unterstützung? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.