Corona Virus – Miete und Gewerbe-Mietverträge

Im obigen Video nimmt Dr. Volker Drexler Bezug auf die Beschlüsse der Bundeskanzlerin und der Regierungschefs vom 13.12.2020.

Da es sich bei der Corona-Epidemie um absolutes juristisches Neuland handelt, fehlt es an einer gefestigten Rechtsprechung, so dass auch der Verfasser nur seine Sicht der Rechtslage darstellen und hieraus vielleicht Handlungsalternativen oder Einigungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter subjektiv entwickeln kann.

Eine gewisse Klärung ist durch das am 27. März vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie, sowie durch die Beschlüsse der Kanzlerin und der Länderchefs am 13.12.2020 erfolgt. Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde durch § 2 dieses Artikels ergänzt, in welchem klargestellt wird, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht alleine aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang zwischen Covid-19 Pandemie und Nichtleistung muss der Mieter glaubhaft machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Besondere Aufmerksamkeit gilt jedoch den neuesten Beschlüssen, die erstmals klare Aussagen zur Störung der Geschäftsgrundlage (s.u.) tätigen.

Praktische Probleme stellen sich insbesondere in folgenden Bereichen:

1. Wann beruht die Nichtzahlung der Miete auf der Pandemie?

Nach der Gesetzeslage muss der Mieter nicht beweisen, sondern nur glaubhaft machen, dass die Ursache der Nichtzahlung auf der Pandemie beruht. Für den Mieter reicht es also nicht aus, einfach nur die Miete nicht zu überweisen. Er muss dem Vermieter mitteilen, dass er die Miete deshalb nicht überweist, weil er es aufgrund der Nachteile mit der Corona-Krise nicht kann. Dies muss er auch nicht allgemein erklären, sondern schon konkret und schlüssig. Andererseits regelt das Gesetz ausdrücklich, dass der Mieter die Nachteile nicht beweisen muss, sondern sie nur glaubhaft machen muss. Die Glaubhaftmachung ist im Gegensatz zum Beweis ein deutlich schwächerer Beweismaßstab. Statt voller richterlicher Überzeugung genügt überwiegende Wahrscheinlichkeit bzw. die gute Möglichkeit, dass sich das Ganze so zugetragen hat. Insbesondere kann der Mieter mit einer eidesstattlichen Versicherung arbeiten.

Völlig unstreitig besteht dies sicherlich bei Mietern, denen der Betrieb komplett untersagt worden ist. Hier dürfte ein einfacher Zweizeiler ausreichend sein. Mieter, die zwar generell den Betrieb noch weiterführen dürfen, aber nur Teilbereiche oder – mit erheblichen Auflagen – müssen hier schon deutlich mehr schreiben, werden dies aber notfalls im Verfahren auch noch nachholen können.

2. Kann der Vermieter fristlos kündigen?

Lediglich für Mietschulden, die in dem Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30.06.2020 pandemiebedingt entstehen, ist dem Vermieter die Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses verwehrt. Ausdrücklich erwähnt ist, dass andere Kündigungsgründe hiervon nicht betroffen sind. Kündigungen aus verhaltensbedingten Gründen (die allerdings eine sehr hohe Eingriffsschwelle haben), sowie Verwertungskündigungen dürften nach wie vor möglich sein. Unklar ist, was geschieht, wenn der Mieter die in Raten zu erbringende Kaution nicht bezahlt (zum Beispiel die letzte Rate), oder schon zuvor wegen unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt wurde. Unklar ist sicherlich auch, wenn der Mieter einfach eine Zahlung erbringt, ohne eine Tilgungsbestimmung zu setzen und schon vor der Corona-Problematik Mietschulden hatte. Der Verfasser ist der Auffassung, dass auch in diesen Fällen aller Wahrscheinlichkeit nach kein Kündigungsrecht besteht, weil aller Wahrscheinlichkeit nach durch den Gesetzgeber allgemein zum Ausdruck gebracht werden soll, dass alle Gründe, die Zahlungsverpflichtungen während der Corona-Zeit betreffen, schützenswert sein sollen.

Auch dürfte kein Anspruch auf Abtretung etwaiger Schadensersatzbeträge, die der Mieter nach dem Infektionsschutzgesetz möglicherweise fordern kann, an den Vermieter bestehen, obgleich dies sicherlich sachgerecht erscheinen kann und im Einzelfall auch das Ergebnis möglicher Gespräche zwischen Vermieter und Mieter sein kann.

3. Zinsverpflichtung

Wenn der Mieter glaubhaft macht, wegen der Corona-Folgen die Miete nicht zahlen zu können, dann kann der Vermieter zwar nicht kündigen, wohl aber ist der Mieter in Verzug, mit der Folge, dass Verzugszinsen fällig werden und spätestens mit Ablauf des 30.06.2022 nachgezahlt werden müssen. Gemäß § 288 BGB sind Verzugszinsen – wenn nicht anders im gewerblichen Mietvertrag geregelt – in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, da im Regelfall der Mieter kein Verbraucher sein wird. Derzeit beträgt der Basiszinssatz -0,88%, sodass 8,12% Verzugszinsen zu zahlen sind. Dies macht eine ganz erhebliche Zahllast aus. Wenn beispielsweise ein gewerblicher Mieter 20.000 € Miete im Monat zahlen muss und für April bis Juni die Miete nicht zahlt, sondern letztlich erst mit Ablauf des 30.06.2022, ergibt dies prognostiziert einen Betrag über 10.000 € an Zinsen, welcher zusätzlich zu zahlen ist. Unklar ist, ob daneben noch Inkassokosten oder Anwaltskosten gelten gemacht werden dürfen oder ob diese im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sind. Wenn der Mieter jedoch zur fristgerechten Zahlung verpflichtet bleibt und nur das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, dürften auch hier diese zusätzlichen Kosten begleitend möglich erscheinen.

4. Was gilt bei einer Betriebspflicht im Mietvertrag?

In vielen Gewerbemietverträgen ist eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart, zum Beispiel im Einkaufszentrum oder im Hotel- oder im Gastronomiebetrieb. Häufig sind Verstöße gegen diese Betriebspflicht schadensersatzbewährt und darüber hinaus rechtfertigt ein Verstoß hiergegen häufig ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters. Wenn beispielsweise eine gastronomische Einrichtung oder ein Hotel behördlicherseits zur Schließung veranlasst ist, dürfte in der Befolgung einer behördlichen Anordnung, wohl kein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten liegen. Etwas anderes kann gelten, wenn wegen des Umsatzrückgangs und zahlreicher Auflagen eine Fortführung des Betriebs völlig unwirtschaftlich geworden ist. Hier dürfte sicherlich im Einzelfall auch anhand des vorhandenen Gewerberaummietvertrags abzuwägen sein

5. Hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung?

Die grundsätzlich bestehende Mietzinszahlungsverpflichtung kann nach dem Gesetz nur eingeschränkt oder aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Unmittelbar bedeutet, dass der Mangel der Mietsache selbst anhaftet. Eine Mietminderung in Zusammenhang mit Corona käme gesetzlich daher nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, nicht aber durch den Betrieb dergleichen.

In der Vergangenheit hatten wir bereits erklärt, dass nach unserer Auffassung eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn ein gewerblicher Mietraum aufgrund der Pandemie und den damit verbundenen Einschränkungen nicht genutzt werden kann. Passend dazu haben die Bundeskanzlerin und die Regierungschefs der Länder in den Beschlüssen am 13.12.2020 unter Ziffer 15 nun festgehalten:

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

Somit dürfte nun eine gesetzliche Grundlage dafür bestehen, dass der gewerbliche Mieter/Pächter eine Störung der Geschäftsgrundlage vorträgt und diese gesetzlich vermutet wird. Der Vermieter/Verpächter wäre nun in der Pflicht, diese Vermutung zu widerlegen – was ihm vermutlich nur schwerlich gelingen wird. Den gewerblichen Mietern und Pächtern wurde somit eine deutliche Hürde aus dem Weg geräumt, sodass insbesondere Minderungen der Miete/Pacht möglich sein dürften.

Jedoch bleiben auch weiterhin zahlreiche Fragen offen; was gilt für die Vergangenheit – kann der Mieter/Pächter auch erklären, dass er bereits seit Ausbruch der Pandemie Nachteile erleidet? In welchem Rahmen müssen erhaltene Förderungszahlungen berücksichtigt werden? Kann der Vermieter/Verpächter, der z.B. Kredite bedienen muss, ebenfalls die Störung der Geschäftsgrundlage einwenden?

Diese und weitere Fragen bleiben nach wie vor offen. Hier hängt Vieles von der späteren Ausgestaltung der Rechtsprechung ab, die im Einzelfall erfolgen muss. Es dürfte sich jedoch in jedem Fall lohnen, das Gespräch zu suchen und gemeinsam eine Lösung zu erarbeiten. Es dürfte das Ziel aller Gewerbetreibender sein, die Krise zu überstehen und hoffentlich bald wieder regulär den Betrieb durchführen zu können.

Fazit

Auch wenn es immer schwierig ist, schnell und möglichst umfassend ein Hilfspaket durch gesetzliche Neuregelungen in die Wege zu leiten, bleiben noch einige Fragen offen und wird noch viele Gerichte beschäftigen. Wer dem aus dem Weg gehen möchte, sollte sich mit seinem Vertragspartner versuchen zu einigen. Gerade im gewerblichen Mietrecht ist der Vermieter, der unternehmerisch tätig wird, besonders benachteiligt. Er muss nämlich seine Kreditverbindlichkeiten in vollem Umfang erfüllen und läuft Gefahr, dass diese aufgekündigt werden, wenn er dies nicht macht. Bei einem privaten Vermieter hilft das Gesetz und räumt Stundungsmöglichkeiten ein. Zum Wohle der Allgemeinheit soll der gewerbliche Vermieter aber bis zu zwei Jahre auf drei Monatsmieten verzichten und sozusagen im Sinne des Allgemeinwohls in Vorlage treten. Offensichtlich geht man hierbei davon aus, dass der gewerbliche Vermieter sich dies leisten kann. Die Realität dürfte jedoch anders aussehen. Aufgrund der Tatsache, dass ein Gerichtsverfahren mit dem gewerblichen Mieter Jahre dauern kann, macht es vielleicht Sinn, sich mit ihm hinsichtlich der Mietzinszahlung zu verständigen. Diese Verständigung müsste dann aber auch beinhalten, dass mögliche Erstattungsansprüche zur Sicherung an ihn abgetreten werden und auch eine Regelung hinsichtlich der Zinszahlung getroffen wird. 

Sie haben Fragen zur Auswirkung von Corona auf Ihren Gewerbe-Mietvertrag?

Ihr Team der Kanzlei Dr. Drexler steht Ihnen auch in Zeiten von Corona kompetent und kurzfristig für alle Themen rund um Ihren Gewerbe-Mietvertrag zur Seite. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und sichern Sie sich unsere Unterstützung. 

Die Corona-Epidemie betrifft auch wichtige Themen wie Unterhalt, Arbeitsverhältnis, Vorsorgevollmacht und Miete

Handeln Sie schnell und intelligent. Reduzieren Sie die Kosten und errechnen Sie Ihre Nachteile anhand der steuerlich belegbaren Zahlen des Vorjahres. Melden Sie Entschädigungsleistungen unverzüglich an. Stellen Sie einen Antrag auf Anpassung ihrer Steuervorauszahlungen und notfalls Stundungsanträge. 

Sie haben noch Fragen oder benötigen Unterstützung? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.