Die Corona-Pandemie und ihre Folgen für gewerbliche Mietverhältnisse: Das sollten Sie rechtlich beachten!

Die Corona-Pandemie viele Gewerbetreibende und Betriebe hart getroffen. Und das hat nicht selten auch Auswirkungen für deren Vermieter. Auf den ersten Blick scheint das Problem mit dem Ende der vollständigen BetriebsschIießungen in vielen Bereichen nun ausgestanden. Aber auch, wer wieder öffnen darf, hat (gerade in der Gastronomie) mit einer Flut von Auflagen zu kämpfen.

Das macht es dem Unternehmer (und damit dem Mieter der Gewerbeimmobilie) möglicherweise unmöglich, die Verluste der letzten Monate einzuholen. Es wird vielleicht für die absehbare Zukunft sogar schwierig, auch nur den Gewinn wieder zu erzielen, der vor der Corona-Krise üblicherweise erzielt wurde.

Grundsätzlich muss der Selbstständige trotz Corona seine Zahlungen fortwährend leisten. Das betrifft erst einmal auch die Miete. Allerdings wurde hier bekanntlich kurzfristig eine Änderung vorgenommen. Und nun stellt sich bei den meisten gewerblichen Mietverträgen die Frage, in welchem Umfang der Mieter berechtigt ist, die Miete derzeit nicht zu zahlen. Oder ob und in welchem Umfang er sogar berechtigt ist, Mietzahlungen generell gar nicht oder nur gekürzt erbringen zu müssen.

Da es sich bei der Corona-Epidemie um absolutes juristisches Neuland handelt, fehlt es an einer gefestigten Rechtsprechung, so dass auch der Verfasser dieses Gastbeitrags nur seine Sicht der Rechtslage darstellen kann. Hieraus lassen sich für Sie vielleicht individuell Handlungsalternativen oder Einigungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter entwickeln.

Eine gewisse Klärung ist durch das am 27. März vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie erfolgt. Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde durch den neuen § 2 dieses Artikels ergänzt. In diesem wird klargestellt, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht alleine aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Diesen Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung muss der Mieter glaubhaft machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Praktische Probleme stellen sich nun insbesondere in folgenden Bereichen:

Wann beruht die Nichtzahlung der Miete auf der Pandemie?

Nach der Gesetzeslage muss der Mieter glaubhaft machen, dass die Ursache der Nichtzahlung auf der Pandemie beruht. Für den Mieter reicht es also nicht aus, einfach nur die Miete nicht zu überweisen. Er muss dem Vermieter mitteilen, dass er die Miete deshalb nicht über-weist, weil er es aufgrund der Nachteile durch die Corona-Krise nicht kann. Dies muss er auch nicht allgemein erklären, sondern schon konkret und schlüssig.

Andererseits regelt das Gesetz ausdrücklich, dass der Mieter die Nachteile nicht beweisen muss, sondern sie nur glaubhaft machen muss. Die Glaubhaftmachung ist im Gegensatz zum Beweis ein deutlich schwächerer Maßstab. Statt voller richterlicher Überzeugung genügt überwiegende Wahrscheinlichkeit bzw. die gute Möglichkeit, dass sich das Ganze so zugetragen hat. Insbesondere kann der Mieter mit einer eidesstattlichen Versicherung arbeiten.

Völlig unstreitig besteht dies sicherlich bei Mietern, denen der Betrieb. komplett untersagt worden ist. Hier dürfte ein einfacher Zweizeiler ausreichend sein. Mieter, die zwar generell den Betrieb noch weiterführen dürfen, aber nur Teilbereiche – oder mit erheblichen Auflagen -; müssen hier schon deutlich mehr schreiben, werden dies aber notfalls im Verfahren auch noch nachholen können.

Kann der Vermieter fristlos kündigen?

Lediglich für Mietschulden, die in dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 pandemiebedingt entstehen, ist dem Vermieter die Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses verwehrt. Ausdrücklich erwähnt ist, dass andere Kündigungsgründe hiervon nicht betroffen sind.

Kündigungen aus verhaltensbedingten Gründen (die allerdings eine sehr hohe Eingriffsschwelle haben) sowie Verwertungskündigungen dürften nach wie vor möglich sein.

Unklar ist, was geschieht, wenn der Mieter die in Raten zu erbringende Kaution nicht bezahlt (zum Beispiel die letzte Rate), oder schon zuvor wegen unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt wurde. Unklar ist sicherlich auch eine Situation, in der der Mieter einfach eine Zahlung erbringt, ohne eine Tilgungsbestimmung zu setzen, wenn er schon vor der Corona-Problematik Mietschulden hatte.

Der Verfasser ist der Auffassung, dass auch in diesen Fällen aller Wahrscheinlichkeit nach kein Kündigungsrecht besteht, weil aller Wahrscheinlichkeit nach durch den Gesetzgeber allgemein zum Ausdruck gebracht werden soll, dass alle Gründe, die Zahlungsverpflichtungen während der Corona-Zeit betreffen, schützenswert sein sollen.

Auch dürfte kein Anspruch auf Abtretung etwaiger Schadensersatzbeträge an den Vermieter bestehen, die der Mieter nach dem Infektionsschutzgesetz möglicherweise fordern kann. Obgleich dies sicherlich sachgerecht erscheinen und im Einzelfall auch das Ergebnis möglicher Gespräche zwischen Vermieter und Mieter sein kann.

Besteht eine Zinsverpflichtung?

Wenn der Mieter glaubhaft macht, wegen der Corona-Folgen die Miete nicht zahlen zu können, dann kann der Vermieter zwar nicht kündigen. Wohl aber ist der Mieter in Verzug. Das hat die Folge, dass Verzugszinsen fällig werden und spätestens mit Ablauf des 30. Juni 2022 nachgezahlt werden müssen.

Gemäß § 288 BGB sind Verzugszinsen – wenn nicht anders im gewerblichen Mietvertrag geregelt – in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, da der Mieter im Regelfall rechtlich kein Verbraucher sein wird. Derzeit beträgt der Basiszinssat -0,88 Prozent, sodass 8, 12 Prozent Verzugszinsen zu zahlen sind. Dies macht eine ganz erhebliche Zahllast aus.

Wenn beispielsweise ein gewerblicher Mieter 20.000 Euro Miete im Monat zahlen muss und für April bis Juni die Miete nicht zahlt, sondern letztlich erst mitAblauf des 30. Juni 2022, dann ergibt dies prognostiziert einen Betrag von über 10.000 Euro an Zinsen, welcher zusätzlich zu zahlen ist.

Unklar ist, ob daneben noch Inkassokosten oder Anwaltskosten gelten gemacht werden dürfen oder ob diese im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sind. Wenn der Mieter jedoch zur fristgerechten Zahlung verpflichtet bleibt und nur das Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, dürften auch hier diese zusätzlichen Kosten begleitend möglich erscheinen.

Was gilt bei einer vereinbarten Betriebspflicht?

In vielen Gewerbemietverträgen ist eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart, zum Beispiel im Einkaufszentrum oder im Hotel- oder im Gastronomiebetrieb. Häufig sind Verstöße gegen diese Betriebspflicht schadensersatzbewehrt und darüber hinaus rechtfertigt ein Verstoß hiergegen häufig ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters.

Wenn beispielsweise eine gastronomische Einrichtung oder ein Hotel behördlicherseits zur Schließung veranlasst ist, dürfte in der Befolgung einer behördlichen Anordnung wohl kein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten liegen.

Etwas Anderes kann gelten, wenn wegen des Umsatzrückgangs und zahlreicher Auflagen eine Fortführung des Betriebs völlig unwirtschaftlich geworden ist. Hier dürfte sicherlich im Einzelfall auch anhand des vorhandenen Gewerberaummietvertrags abzuwägen sein.

Hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung?

Die grundsätzlich bestehende Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses (der Miete) kann nach dem Gesetz nur eingeschränkt oder aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.

Unmittelbar bedeutet, dass der Mangel der Mietsache selbst anhaftet. Eine Mietminderung in Zusammenhang mit Corona käme gesetzlich daher nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, nicht aber durch den Betrieb dergleichen.

Sofern daher die behördliche Auflage oder die Genehmigungsuntersagung nicht an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft, bezweckt diese Betriebsuntersagung, dass das durch den mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters einhergehende Risiko des Publikumsverkehrs und der damit zusammenhängenden Weiterverbreitung des Corona-Virus unterbunden werden soll, um die Allgemeinheit zu schützen.

Der Zweck besteht aber nicht darin, dass aus den Räumlichkeiten heraus irgendeine Gefahr besteht. Vergleichbar ist dies mit den Fällen des gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten, die nach der Bundesgerichtshofrechtsprechung ebenfalls keinen Mangel der Mietsache darstellen.

Dementsprechend berechtigen auch Corona-bedingte Anordnungen der Betriebseinstellung ebenso wie Betriebseinbußen (unmittelbarer oder mittelbarer Art) nicht zur Minderung. Auch eine rechtliche Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB besteht nach hiesiger Auffassung nicht.

Da der Vermieter auch weiterhin seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache zu seinem vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen, erfüllen kann, liegt kein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vor.

Nach hiesiger Auffassung richtet sich der Umfang der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters nach dem Vertragsinhalt und nicht nach dem Vertragszweck. Wenn der Gesetzgeber sowieso schon die Nachteile der Corona-Krise auf die Vermieterseite im gewerblichen Mietrecht verlagert, dann würde eine solche Rechtsprechung für den gewerblich tätigen Vermieter zu einem absoluten wirtschaftlichen Desaster führen. Denn er muss im Gegensatz zu den nicht gewerblich tätigen Vermietern seine Darlehensverbindlichkeiten pünktlich erfüllen.

Was bleibt, ist sicherlich die Möglichkeit der Störung der Geschäftsgrundlage in § 313 BGB. Zwar trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Hierzu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des Gewerbemieters. Auch die Bundesregierung ist daher der Rechtsauffassung, dass der gewerbliche Mieter nicht das Recht hat, die Miete zu mindern oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. Andererseits – wenn man einmal überlegt, dass Vermieter und Mieter sicherlich bei Vertragsabschluss nicht über Corona-Pandemien nachgedacht haben liegt es auf der Hand, dass beide sich dann vielleicht auf einen Kompromiss, beispielsweise durch hälftige Tragung des Risikos, verständigt hätten und sich deshalb der Vermieter redlicherweise auf eine Herabsetzung einlassen müsste. Hier hängt Vieles von der späteren Ausgestaltung der Rechtsprechung ab, die im Einzelfall erfolgen muss. Die Meinung des Verfassers hierzu ist jedenfalls, dass nicht kategorisch davon ausgegangen werden kann, dass auch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht eine auch nur teilweise Reduzierung der Miete rechtfertigen. Wer dann Anspruch auf mögliche staatliche EntschädigungsIeistungen hat, wird sicher ein Folgeproblem darstellen.

 

Fazit

Auch wenn es immer schwierig ist, schnell und möglichst umfassend ein Hilfspaket durch gesetzliche Neuregelungen in die Wege zu leiten, ist die derzeit bestehende gesetzliche Lösung unzureichend und wird noch viele Gerichte beschäftigen. Wer dem aus dem Weg gehen möchte, sollte versuchen, sich mit seinem Vertragspartner zu einigen.

Gerade im gewerblichen Mietrecht ist der Vermieter, der unternehmerisch tätig wird, besonders benachteiligt. Er muss nämlich seine Kreditverbindlichkeiten in vollem Umfang erfüllen und läuft Gefahr, dass diese aufgekündigt werden, wenn er dies nicht macht.

Bei einem privaten Vermieter hilft das Gesetz und räumt Stundungsmöglichkeiten ein. Zum Wohle der Allgemeinheit soll der gewerbliche Vermieter aber bis zu zwei Jahre auf drei Monatsmieten verzichten und sozusagen im Sinne des Allgemeinwohls in Vorlage treten.

Offensichtlich geht man hierbei davon aus, dass der gewerbliche Vermieter sich dies leisten kann. Die Realität dürfte jedoch anders aussehen. Aufgrund der Tatsache, dass ein Gerichtsverfahren mit dem gewerblichen Mieter Jahre dauern kann, macht es vielleicht Sinn, sich mit ihm hinsichtlich der Mietzinszahlung zu verständigen.

Diese Verständigung müsste dann aber auch beinhalten, dass mögliche Erstattungsansprüche zur Sicherung an ihn abgetreten werden und auch eine Regelung hinsichtlich der Zinszahlung getroffen wird.

Von Dr. Jur. Volker Drexler 

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