Die Rechtsanwälte der Kanzlei Drexler in Bergheim

Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel

Leitsatz

Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.

Problemstellung

Vielfach wirken sich Mängel nur in bestimmten Zeiträumen aus. So, wenn beispielsweise die Heizungsanlage im Sommer ausfällt oder der Balkon in den Wintermonaten wegen Baufälligkeit nicht genutzt werden kann. Dann stellt sich die Frage, ob der Mangel auch in den Zeitraum zur Minderung berechtigt, in dem er sich auf die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht auswirkt.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Vermieter vermieteten an den beklagten Mieter Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Im Sommer waren die Räume wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Erstmals im September und danach im Oktober und November 2008 kürzte der Beklagte wegen dieses Umstandes die Miete. Die Vermieter machten die ausstehende Miete geltend. Amtsgericht und Landgericht haben der Klage stattgegeben, die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der XII. Zivilsenat führt aus, dass die kraft Gesetzes eintretende Minderung Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips ist und daher die Aufgabe hat, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen. Die Hauptleistungspflicht des Vermieters bestehe darin, dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Als Gegenleistung schuldet der Mieter den vereinbarten Mietzins. Wirkt sich somit ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, so sei der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit dagegen, in der die Mietsache trotz Vorliegen eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzbar ist, scheide eine Herabsetzung der Miete aus. Trete die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit erst im laufenden Monat ein, könne der Mieter zwar in den hier vorliegenden Fällen den Mietzins von vornherein in einem Umfang geltend machen, der nach den Erfahrungen aus vorangegangenen Zeiträumen der vorhersehbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht. Damit würde ein verzugsbegründendes Verschulden des Mieters ausgeschlossen. Dies hindere aber den Vermieter nicht daran, den vorläufig einbehaltenen Teil des Mietzinses nachzufordern, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht eintritt.

Auswirkungen für die Praxis

Da der Mieter in den Monaten, in denen sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht auswirkt, die Miete nicht mindern kann, sollte er dringend auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes drängen. Der Vermieter wird, da er die volle Miete erhält, wenig Neigung zeigen, seinen Reparaturpflichten nachzukommen.